Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Разбираем, какие документы нужно проверить при покупке дома или квартиры в Казахстане: право собственности, справка об обременениях, арест, ипотека, согласие супруга, техпаспорт, прописанные лица и договор купли-продажи.

документы при покупке дома, проверить документы на квартиру, покупка дома Казахстан, справка об обременениях, Ф-2 недвижимость, арест квартиры, ипотека на доме, согласие супруга на продажу, договор купли-продажи недвижимости

Краткий ответ

При покупке дома или квартиры нужно проверить не только цену и внешний вид недвижимости, но и юридические документы. Самые важные документы — правоустанавливающий документ, справка о зарегистрированных правах и обременениях, технический паспорт, документы продавца, согласие супруга, доверенность при продаже через представителя, сведения о прописанных лицах и проект договора купли-продажи.

Главная цель проверки — убедиться, что продавец действительно имеет право продавать недвижимость, на объекте нет ареста, залога, ипотеки, запрета на регистрацию, судебного спора или других скрытых рисков.

Формула безопасной сделки простая: сначала документы, потом договор, потом деньги. Не наоборот.

Почему важно проверять документы перед покупкой?

Покупка недвижимости — одна из самых крупных сделок для большинства людей. Ошибка в документах может привести к серьезным последствиям.

Если документы не проверить, можно столкнуться с такими проблемами:

• дом находится под арестом;
• квартира в залоге у банка;
• продавец не является собственником;
• нет согласия супруга;
• есть наследственный спор;
• объект участвует в судебном процессе;
• имеются запреты на регистрационные действия;
• есть незаконная перепланировка;
• в доме зарегистрированы другие лица;
• есть долги по коммунальным платежам;
• сделка может быть признана недействительной.

Поэтому проверка документов — это не формальность, а защита денег покупателя.

1. Удостоверение личности продавца

Первым делом нужно проверить личность продавца.

Нужно сверить:

• ФИО продавца;
• ИИН;
• срок действия удостоверения личности;
• данные в удостоверении и правоустанавливающих документах;
• действительно ли продавец лично участвует в сделке;
• не действует ли продавец через представителя.

Если человек говорит: “дом мой, но оформлен на родственника”, это красный флаг. Продать недвижимость может только собственник или представитель с надлежащей доверенностью.

2. Правоустанавливающий документ

Правоустанавливающий документ показывает, на каком основании продавец получил дом или квартиру.

Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• судебное решение;
• акт ввода в эксплуатацию;
• договор долевого участия;
• решение акимата;
• иной документ, подтверждающий право.

Покупателю нужно проверить, совпадают ли данные продавца, адрес объекта, площадь и сведения о недвижимости.

3. Справка о зарегистрированных правах и обременениях

Это один из главных документов перед покупкой недвижимости. В Казахстане такую справку часто называют справкой об обременениях или Ф-2.

Она помогает проверить:

• кто является собственником;
• есть ли арест;
• есть ли ипотека или залог;
• есть ли запрет на регистрационные действия;
• зарегистрированы ли права третьих лиц;
• есть ли ограничения;
• зарегистрировано ли право собственности.

Справка должна быть свежей. Не стоит полагаться на документ, полученный месяц назад. Сегодня объект может быть чистым, а завтра на него уже наложен арест.

4. Арест и запрет на регистрационные действия

Если на дом или квартиру наложен арест, сделка может не пройти регистрацию.

Арест может быть наложен:

• судом;
• частным судебным исполнителем;
• налоговым органом;
• следственным органом;
• в рамках исполнительного производства;
• по кредитным долгам;
• по алиментам;
• по судебному спору.

Если в справке указано ограничение, сначала нужно выяснить причину и снять арест. Давать деньги за недвижимость с арестом — очень рискованно.

5. Ипотека или залог

Дом или квартира могут быть в залоге у банка. В таком случае продавец не всегда может продать объект без согласия банка.

Нужно проверить:

• находится ли недвижимость в залоге;
• какой банк является залогодержателем;
• какая сумма долга осталась;
• дает ли банк согласие на продажу;
• как будет погашаться ипот