Жерді сатып алу-сату шартын қалай тексеру керек?

Жерді сатып алу-сату шартын қалай тексеру керек?

Жерді сатып алу-сату шартын қалай тексеру керек? Қазақстанда жер учаскесін сатып алар алдында меншік құқығын, кадастрлық нөмірді, ауыртпалықты, нысаналы мақсатты, жұбайының келісімін және төлем тәртібін тексеру жолдары.жерді сатып алу-сату шартын тексеру, жер учаскесін сатып алу, жер құжатын тексеру, жерге ауыртпалық бар ма, кадастрлық нөмір тексеру, жер сатып алу тәуекелі, жер шарты заңгер, Қазақстан жер мәмілесі

Қысқаша жауап

Жерді сатып алу-сату шартын тексеру үшін ең алдымен сатушының жерге нақты меншік құқығы бар-жоғын, жер учаскесінің кадастрлық нөмірін, нысаналы мақсатын, ауыртпалықтарын, арест, кепіл, сервитут, сот дауы немесе шектеулер бар-жоғын анықтау керек.

Шартқа қол қоймас бұрын мыналарды міндетті түрде тексерген дұрыс:

• сатушы жердің нақты меншік иесі ме;
• жер учаскесінің кадастрлық нөмірі дұрыс па;
• жердің алаңы шарттағы мәліметпен сәйкес келе ме;
• жердің нысаналы мақсаты сатып алушының жоспарына сай ма;
• жерге арест, кепіл, тыйым, сервитут немесе дау жоқ па;
• жерге қатысты салық немесе басқа берешек жоқ па;
• сатушы некеде болса, жұбайының келісімі қажет пе;
• төлем тәртібі қауіпсіз жазылған ба;
• шарт нотариус арқылы дұрыс рәсімделе ме;
• құқық мемлекеттік тіркеуден өте ме.

Жер сатып алу — “ұнады, ақша бердім, болды” дейтін процесс емес. Бір қате кейін сот, ЧСИ, әкімдік, көрші және кадастрмен ұзақ сериалға айналуы мүмкін.

Жерді сатып алу-сату шарты деген не?

Жерді сатып алу-сату шарты — сатушы жер учаскесіне құқықты сатып алушыға беруге, ал сатып алушы келісілген бағаны төлеуге міндеттенетін мәміле.

Бұл шартта жер учаскесінің барлық негізгі мәліметтері нақты көрсетілуі керек:

• жер учаскесінің орналасқан жері;
• кадастрлық нөмірі;
• жалпы алаңы;
• нысаналы мақсаты;
• құқық түрі;
• сатушы мен сатып алушының деректері;
• баға;
• төлем тәртібі;
• құқықтарды тіркеу тәртібі;
• тараптардың жауапкершілігі;
• ауыртпалықтар туралы мәлімет;
• жерді беру тәртібі.

Егер шартта жер туралы мәлімет толық немесе дұрыс көрсетілмесе, кейін мәмілені тіркеу, жерді пайдалану немесе сотта қорғау қиын болуы мүмкін.

Сатушының меншік құқығын тексеру

Бірінші тексерілетін нәрсе — сатушы шынымен жердің меншік иесі ме.

Ол үшін:

• құқық белгілейтін құжаттарды сұрау;
• жер актісін немесе меншік құқығын растайтын құжатты қарау;
• кадастрлық мәліметтерді тексеру;
• жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар туралы анықтама алу;
• сатушының жеке куәлігін салыстыру;
• егер сатушы өкіл арқылы әрекет етсе, сенімхатты тексеру керек.

Егер сатушы жердің иесі болмаса немесе тек “менің ағамның жері, өзім сатамын” десе, мұндай мәміле өте қауіпті. Жерді тек меншік иесі немесе тиісті өкілеттігі бар тұлға сата алады.

Кадастрлық нөмірді тексеру

Кадастрлық нөмір — жер учаскесінің жеке идентификаторы. Шарттағы кадастрлық нөмір құқық белгілейтін құжаттағы, кадастрлық жоспардағы және мемлекеттік базадағы нөмірмен сәйкес болуы керек.

Кадастрлық нөмір арқылы:

• жердің нақты орналасқан жері;
• алаңы;
• нысаналы мақсаты;
• шекарасы;
• тіркелген құқықтар;
• ауыртпалықтар;
• сервитуттар туралы ақпаратты тексеруге болады.

Егер кадастрлық нөмір қате жазылса, шартты тіркеуде мәселе туындауы мүмкін. Бір цифр қате болса, сіз басқа жерді сатып алғандай жағдай пайда болуы мүмкін. Кадастрда “майда қате” деген болмайды.

Жердің нысаналы мақсатын тексеру

Жердің нысаналы мақсаты өте маңызды. Сатып алушы жерді қандай мақсатқа пайдаланғысы келсе, жердің нысаналы мақсаты соған сәйкес болуы керек.

Мысалы:

• жеке тұрғын үй құрылысы;
• жеке қосалқы шаруашылық;
• ауыл шаруашылығы;
• коммерциялық объект;
• өндірістік мақсат;
• бау-бақша;
• қызмет көрсету нысандары;
• көпқабатты тұрғын үй құрылысы.

Егер сіз үй салу үшін жер сатып алсаңыз, бірақ жердің нысаналы мақсаты ауыл шаруашылығы болса, кейін құрылысқа рұқсат алу қиын болуы мүмкін.

Сондықтан шартқа қол қоймас бұрын жердің нысаналы мақсатын міндетті түрде тексеру керек.

Жердің алаңы мен шекарасын тексеру

Шарттағы жер көлемі кадастрлық құжаттардағы мәліметпен сәйкес болуы керек.

Мысалы, шартта 10 сотық деп көрсетіліп, кадастрда 8 сотық болса, бұл үлкен мәселе. Сондай-ақ жердің нақты шекарасы құжаттағы шекарамен сәйкес келе ме, соны да тексеру керек.

Тексеру үшін:

• кадастрлық жоспарды қарау;
• жерге орналастыру құжаттарын сұрау;
• шекара белгілерін тексеру;
• көрші учаскелермен шекараны салыстыру;
• қажет болса, геодезист шақыру керек.

Жерді тек картадан емес, нақты барып көру қажет. Себебі қағазда әдемі тұрған жер өмірде арықтың ішінде немесе көршінің қоршауының астында болуы мүмкін.

Ауыртпалықтарды тексеру

Жер учаскесін сатып алар алдында оның ауыртпалығы бар-жоғын тексеру керек.

Ауыртпалықтар болуы мүмкін:

• банк кепілі;
• сот аресті;
• ЧСИ тыйымы;
• тіркеу әрекеттеріне шектеу;
• сервитут;
• жалдау құқығы;
• үшінші тұлғалардың құқықтары;
• сот дауы;
• мұрагерлік дау;
• мемлекеттік қажеттілік үшін алып қою қаупі;
• жерді пайдалану бойынша шектеулер.

Ауыртпалық бар жерді сатып алу өте қауіпті. Кейде сатып алушы ақша төлейді, бірақ жерді өз атына тіркей алмай қалады.

Арест немесе тыйым бар-жоғын тексеру

Егер жерге арест немесе тіркеу әрекетіне тыйым салынған болса, мәміле жасалмауы немесе тіркелмеуі мүмкін.

Арест қойылуы мүмкін:

• сот шешімі бойынша;
• ЧСИ атқарушылық іс жүргізу аясында;
• қарыз бойынша;
• алимент бойынша;
• салық берешегі бойынша;
• қылмыстық іс бойынша;
• соттағы дауды қамтамасыз ету үшін.

Сондықтан сатып алу алдында Ф-2 анықтамасын, ауыртпалықтар туралы анықтаманы және сатушының борышкер ретінде тіркелмегенін тексерген дұрыс.

Сервитут бар ма?

Сервитут — басқа тұлғаның жер учаскесін белгілі бір мақсатта пайдалану құқығы. Мысалы, көрші сіздің жеріңіз арқылы өтуі мүмкін, инженерлік желі өтуі мүмкін немесе жол салынған болуы мүмкін.

Сервитут бар болса:

• жерді толық пайдалану шектелуі мүмкін;
• құрылыс салуға кедергі болуы мүмкін;
• жердің құны төмендеуі мүмкін;
• көршілермен дау туындауы мүмкін.

Шартта сервитут бар-жоғы нақты көрсетілуі керек. Егер сервитут жасырылса, сатып алушы кейін үлкен проблемаға тап болуы мүмкін.

Жерге қатысты сот дауы бар-жоғын тексеру

Жерге қатысты сот дауы болса, мәміле жасау қауіпті.

Сот дауы болуы мүмкін:

• меншік құқығы бойынша;
• мұрагерлік бойынша;
• бұрынғы сатып алушының талабымен;
• әкімдік шешімін жарамсыз деп тану бойынша;
• шекара дауы бойынша;
• жалдау шарты бойынша;
• мәмілені жарамсыз деп тану туралы.

Сондықтан сатушыдан жерге қатысты дау жоқ екені туралы жазбаша кепілдік алған дұрыс. Сонымен қатар сот кабинеті, ашық деректер және құқықтық базалар арқылы тексеру жүргізуге болады.

Сатушы некеде болса, не тексеру керек?

Егер сатушы некеде тұрса, жер учаскесі некеде алынған ортақ мүлік болуы мүмкін. Мұндай жағдайда жұбайының келісімі қажет болуы ықтимал.

Тексеру керек:

• жер қашан алынған;
• сатушы сол кезде некеде болды ма;
• жер жеке мүлік пе, ортақ мүлік пе;
• неке шарты бар ма;
• жұбайының нотариаттық келісімі қажет пе;
• келісімнің мәтіні нақты осы жер учаскесіне қатысты ма.

Жұбайының келісімі мәселесін елемеу кейін мәмілені даулауға әкелуі мүмкін.

Сенімхат арқылы сатылса, не тексеру керек?

Егер жерді сатушының өзі емес, өкілі сатса, сенімхат мұқият тексерілуі керек.

Сенімхатта:

• жерді сату құқығы;
• шартқа қол қою құқығы;
• ақша алу құқығы;
• бағаны келісу құқығы;
• құжаттарға қол қою құқығы;
• тіркеу әрекеттерін жасау құқығы;
• сенімхат мерзімі;
• сенімхаттың күшін жоймағаны көрсетілуі керек.

Егер сенімхат жалпы немесе түсініксіз болса, мәміле қауіпті. “Барлық әрекеттерді жасауға” деген сөз кейде жеткіліксіз болуы мүмкін.

Шарттағы баға мен төлем тәртібін тексеру

Жер шартында баға және төлем тәртібі нақты жазылуы керек.

Тексеру керек:

• нақты сома;
• төлем валютасы;
• төлем қолма-қол ма, банк арқылы ма;
• төлем қашан жасалады;
• ақша нотариус депозиті арқылы беріле ме;
• құқық тіркелгеннен кейін төлене ме;
• алдын ала төлем бар ма;
• төлемді растайтын құжат беріле ме;
• ақша алғаны туралы қолхат жазыла ма.

Ең қауіпсіз жол — төлемді банк арқылы жасау және төлем мақсатын нақты көрсету. Мысалы: “жер учаскесін сатып алу-сату шарты бойынша төлем”.

Қолма-қол ақша берілсе, міндетті түрде қолхат немесе нотариалды расталған төлем фактісі керек.

Шартта қандай бөлімдер болуы керек?

Жерді сатып алу-сату шартында мына бөлімдер болғаны дұрыс:

• тараптардың деректері;
• шарттың мәні;
• жер учаскесінің толық сипаттамасы;
• құқық белгілейтін құжаттар;
• баға;
• төлем тәртібі;
• жерді беру тәртібі;
• ауыртпалықтар туралы кепілдік;
• салық және коммуналдық берешек туралы мәлімет;
• тараптардың құқықтары мен міндеттері;
• жауапкершілік;
• дауларды шешу тәртібі;
• мемлекеттік тіркеу тәртібі;
• тараптардың қолдары.

Егер шарт тым қысқа болса және маңызды кепілдіктер жоқ болса, сатып алушы үшін тәуекел жоғары.

Сатушыдан қандай кепілдіктер алу керек?

Шартта сатушы мынадай кепілдіктер беруі керек:

• жер өзіне заңды түрде тиесілі;
• жер үшінші тұлғалардың дауының нысаны емес;
• жер кепілде емес;
• жерге арест қойылмаған;
• тіркеу әрекеттеріне тыйым жоқ;
• салық берешегі жоқ;
• жер басқа адамға сатылмаған;
• жер жалға берілмеген немесе жалға берілгені ашық көрсетілген;
• жұбайының келісімі алынған;
• жер бойынша жасырын шектеулер жоқ;
• берілген құжаттар шынайы.

Бұл кепілдіктер кейін дау туындаса, сатып алушыны қорғауға көмектеседі.

Құрылыс салуға бола ма?

Егер сатып алушы жерге үй, дүкен, өндіріс немесе басқа объект салғысы келсе, шартқа дейін құрылыс мүмкіндігін тексеру керек.

Тексеру керек:

• жердің нысаналы мақсаты;
• бас жоспар;
• қызыл сызықтар;
• санитарлық аймақ;
• қорғау аймақтары;
• инженерлік желілер;
• жолға шығу мүмкіндігі;
• су, жарық, газ;
• сәулет бөлімі талаптары;
• сервитуттар;
• жерді игеру мерзімі.

Жердің құжаты дұрыс болғанымен, құрылысқа тыйым немесе шектеу болуы мүмкін.

Салық және берешекті тексеру

Жерді сатып алар алдында сатушыда жер салығы немесе басқа міндетті төлемдер бойынша берешек жоқ па, соны тексерген дұрыс.

Сондай-ақ:

• коммуналдық берешек;
• жерді жалдау төлемі;
• әкімдік алдындағы міндеттемелер;
• айыппұлдар;
• жерді игеру бойынша талаптар бар-жоғын тексеру керек.

Берешекті шартта бөлек көрсетуге болады: сатушы мәмілеге дейін барлық берешекті өтейді деп жазу қажет.

Нотариус не тексереді?

Нотариус мәмілені рәсімдеу кезінде тараптардың жеке басын, құқық белгілейтін құжаттарды, мүлікке қатысты кейбір шектеулерді және мәміле жасауға қажетті құжаттарды тексереді.

Бірақ сатып алушы нотариус бәрін өзі тексеріп береді деп ойламауы керек. Нотариус мәмілені рәсімдейді, ал сатып алушы өз тәуекелін алдын ала бағалауы керек.

Сондықтан нотариусқа дейін заңгерлік тексеріс жүргізу пайдалы.

Құқықты мемлекеттік тіркеу

Жерді сатып алғаннан кейін сатып алушының құқығы мемлекеттік тіркеуден өтуі керек. Шартқа қол қою — маңызды қадам, бірақ тіркеусіз сатып алушының құқығы толық қорғалмауы мүмкін.

Сондықтан шартта:

• тіркеуді кім жасайды;
• тіркеу шығынын кім төлейді;
• құжаттар қашан беріледі;
• тіркеуден бас тартылса не болады;
• тараптардың міндеттері қалай орындалады деген мәселелер жазылуы керек.

Ең қауіпсіз модель — ақша төлеу мен құқық тіркеуді өзара байланыстыру.

Жерді сатып алу алдында чек-лист

Сатып алушы мына сұрақтарға жауап алуы керек:

• Сатушы меншік иесі ме?
• Кадастрлық нөмір дұрыс па?
• Жердің алаңы сәйкес пе?
• Нысаналы мақсаты дұрыс па?
• Арест жоқ па?
• Кепіл жоқ па?
• Сервитут жоқ па?
• Сот дауы жоқ па?
• Жұбайының келісімі керек пе?
• Салық берешегі жоқ па?
• Құрылыс салуға бола ма?
• Жол, су, жарық бар ма?
• Шартта төлем тәртібі қауіпсіз жазылған ба?
• Құқық тіркеуден өте ме?
• Сатушы барлық кепілдіктерді беріп отыр ма?

Осы сұрақтардың біреуіне нақты жауап болмаса, асықпай тексеру керек.

Жиі кездесетін қателіктер

Жер сатып алушылар жиі мына қателіктерді жібереді:

• тек сатушының сөзіне сенеді;
• Ф-2 анықтамасын алмайды;
• кадастрлық нөмірді тексермейді;
• жердің нысаналы мақсатын қарамайды;
• ауыртпалықтарды тексермейді;
• жұбайының келісімін сұрамайды;
• қолма-қол ақшаны дәлелсіз береді;
• сенімхатты тексермейді;
• жерге барып нақты шекарасын көрмейді;
• шартты оқымай қол қояды;
• тіркеуден өткенін тексермейді;
• құрылыс мүмкіндігін алдын ала анықтамайды.

Жер сатып алуда асығу — ең қымбат қателік. Бір күн тексеру кейде бірнеше жылдық соттан құтқарады.

Заңгер не үшін керек?

Жер мәмілесін заңгер арқылы тексеру пайдалы, себебі заңгер:

• шарт мәтінін тексереді;
• сатушының құқықтарын қарайды;
• ауыртпалықтарды анықтайды;
• тәуекелдерді көрсетеді;
• төлем тәртібін қауіпсіз құрады;
• сатушы кепілдіктерін енгізеді;
• тіркеу мәселесін қарайды;
• қажет болса, шартқа өзгерістер ұсынады.

Жер мәмілесінде заңгерге кететін шығын кейін сотқа, арестке немесе жарамсыз мәмілеге кететін шығыннан әлдеқайда аз болуы мүмкін.

Қорытынды

Жерді сатып алу-сату шартын тексеру — жердің бағасын ғана қарау емес. Сатып алушы сатушының меншік құқығын, кадастрлық нөмірді, жердің алаңын, нысаналы мақсатын, ауыртпалықтарды, арестті, кепілді, сервитутты, жұбайының келісімін және төлем тәртібін толық тексеруі керек.

Шартқа қол қоймас бұрын Ф-2 анықтамасын алу, құқық белгілейтін құжаттарды қарау, жерді нақты барып көру және төлемді қауіпсіз рәсімдеу маңызды.

Ең дұрыс тәсіл — алдымен тексеру, кейін қол қою. Жер мәмілесінде “алдымен ақша, кейін тексереміз” деген схема өте қауіпті.

FAQ

Жерді сатып алу-сату шартын қалай тексеремін?

Сатушының меншік құқығын, кадастрлық нөмірді, ауыртпалықтарды, жердің нысаналы мақсатын, алаңын, шекарасын, төлем тәртібін және мемлекеттік тіркеу мүмкіндігін тексеру керек.

Ф-2 анықтамасы не үшін керек?

Ф-2 анықтамасы жылжымайтын мүлікке ауыртпалықтардың, кепілдің, аресттің немесе басқа шектеулердің бар-жоғын тексеруге көмектеседі.

Жердің нысаналы мақсаты неге маңызды?

Жерді тек нысаналы мақсатына сай пайдалану керек. Егер мақсат сәйкес келмесе, үй немесе коммерциялық объект салуға қиындық болуы мүмкін.

Сатушы некеде болса, жұбайының келісімі керек пе?

Егер жер некеде алынған ортақ мүлік болса, жұбайының келісімі қажет болуы мүмкін. Бұл мәселені мәміле алдында тексеру керек.

Жерге арест болса, сатып алуға бола ма?

Арест немесе тіркеуге тыйым болса, мәміле жасалмауы немесе тіркелмеуі мүмкін. Алдымен арестті шешу керек.

Сенімхат арқылы жер сатып алуға бола ма?

Болады, бірақ сенімхатта жерді сату, шартқа қол қою, ақша алу және тіркеу әрекеттерін жасау өкілеттігі нақты көрсетілуі керек.

Төлемді қалай қауіпсіз жасау керек?

Ең қауіпсіз жол — банк арқылы төлеу, төлем мақсатын нақты көрсету және ақша беру мен құқық тіркеуді шартта байланыстыру.

Шартқа қол қойғаннан кейін не істеу керек?

Сатып алушының жерге құқығы мемлекеттік тіркеуден өтуі керек. Тіркеу аяқталғанын міндетті түрде тексеру қажет.