Үй сатып аларда қандай құжаттарды тексеру керек?

Үй сатып аларда қандай құжаттарды тексеру керек?

Үй сатып аларда қандай құжаттарды тексеру керек? Қазақстанда пәтер немесе жеке үй сатып алу алдында меншік құқығын, Ф-2 анықтамасын, ауыртпалықтарды, ипотека, арест, жұбайының келісімі және техникалық құжаттарды тексеру жолдары.

үй сатып аларда құжаттарды тексеру, пәтер сатып алу құжаттары, үй құжаттарын тексеру, Ф-2 анықтамасы, жылжымайтын мүлік ауыртпалық, пәтерге арест бар ма, ипотекадағы үй сатып алу, Қазақстан үй сатып алу

Қысқаша жауап

Үй сатып аларда ең алдымен сатушының меншік құқығын, жылжымайтын мүлікке ауыртпалықтардың бар-жоғын, арест, кепіл, ипотека, сот дауы, жұбайының келісімі, техникалық құжаттар және мемлекеттік тіркеу мүмкіндігін тексеру керек.

Сатып алушы міндетті түрде мына құжаттарды қарауы қажет:

• сатушының жеке куәлігі;
• құқық белгілейтін құжат;
• жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар және ауыртпалықтар туралы анықтама;
• техникалық паспорт немесе кадастрлық мәліметтер;
• үйдің немесе пәтердің мекенжайы мен сипаттамалары;
• ипотека немесе кепіл туралы ақпарат;
• арест және тіркеуге тыйым бар-жоғы;
• жұбайының нотариаттық келісімі;
• сенімхат, егер сатушы өкіл арқылы сатса;
• коммуналдық берешек туралы мәлімет;
• сатып алу-сату шартының жобасы.

Үй сатып алу — “ұнады, ақша бердім, кілт алдым” деген жеңіл процесс емес. Бір құжат тексерілмей қалса, кейін үй емес, сот процесін сатып алғандай болып кетуі мүмкін.

Үй сатып аларда құжаттарды не үшін тексеру керек?

Құжаттарды тексерудің басты мақсаты — сатып алушының ақшасын және болашақ меншік құқығын қорғау.

Егер құжаттар дұрыс тексерілмесе, мынадай қауіптер болуы мүмкін:

• үй арестте болып шығуы;
• үй банкте кепілде болуы;
• сатушы меншік иесі болмауы;
• үйге басқа адамдардың құқығы болуы;
• үй сот дауының нысаны болуы;
• жұбайының келісімі болмауы;
• мұрагерлер кейін дау көтеруі;
• үйдің техникалық сипаттамасы сәйкес келмеуі;
• қайта жоспарлау заңсыз болуы;
• мәміле тіркеуден өтпеуі;
• сатып алу-сату шарты жарамсыз деп танылуы.

Сондықтан үй сатып аларда құжатты тексеру — формальность емес, қауіпсіздік белдігі.

1. Сатушының жеке куәлігін тексеру

Бірінші қадам — сатушының жеке басын тексеру.

Тексеру керек:

• сатушының аты-жөні;
• ЖСН;
• жеке куәліктің жарамдылық мерзімі;
• құжаттағы деректер мен құқық белгілейтін құжаттағы деректер сәйкес келе ме;
• сатушы мәміле жасауға қабілетті ме;
• сатушы өзі келді ме, әлде өкіл арқылы әрекет ете ме.

Егер сатушы “үй менікі, бірақ құжат ағамның атында” десе, бұл өте қауіпті белгі. Үйді тек меншік иесі немесе нақты сенімхаты бар өкіл сата алады.

2. Құқық белгілейтін құжатты тексеру

Құқық белгілейтін құжат — сатушының үйді қандай негізде алғанын көрсететін негізгі құжат.

Бұл құжат болуы мүмкін:

• сатып алу-сату шарты;
• сыйға тарту шарты;
• айырбастау шарты;
• мұрагерлік құқық туралы куәлік;
• жекешелендіру шарты;
• сот шешімі;
• әкімдік шешімі;
• үлестік қатысу шарты;
• пайдалануға қабылдау актісі;
• басқа құқық белгілейтін құжат.

Сатып алушы бұл құжаттағы меншік иесінің деректерін, объектінің мекенжайын, құқықтың түрін және құжаттың тіркелгенін тексеруі керек.

3. Ф-2 анықтамасын тексеру

Ф-2 анықтамасы немесе жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар мен ауыртпалықтар туралы анықтама — ең маңызды құжаттардың бірі.

Осы анықтама арқылы:

• үйдің нақты меншік иесі кім;
• үйде арест бар ма;
• кепіл немесе ипотека бар ма;
• тіркеу әрекетіне тыйым бар ма;
• жалдау немесе басқа ауыртпалық бар ма;
• сот дауы немесе шектеу тіркелген бе;
• құқық мемлекеттік тіркеуден өткен бе деген мәліметтерді көруге болады.

Бұл анықтама жаңа болуы керек. Ескі анықтамаға сенуге болмайды. Бүгін таза тұрған үйге ертең арест қойылуы мүмкін. Құжат та “fresh” болуы керек.

4. Арест және тыйым бар-жоғын тексеру

Егер үйге арест қойылса немесе тіркеу әрекетіне тыйым салынса, сатып алу-сату мәмілесі тіркелмеуі мүмкін.

Арест қойылуы мүмкін:

• сот шешімі бойынша;
• ЧСИ атқарушылық іс аясында;
• қарыз бойынша;
• алимент бойынша;
• салық берешегі бойынша;
• қылмыстық іс бойынша;
• талап қоюды қамтамасыз ету ретінде.

Егер Ф-2 анықтамасында арест, тыйым немесе шектеу көрсетілсе, алдымен оны шешу керек. Арест тұрған үйге ақша беру — ең қауіпті қадамдардың бірі.

5. Ипотека немесе кепіл бар-жоғын тексеру

Үй банкте кепілде немесе ипотекада болуы мүмкін. Бұл жағдайда үйді сату банк келісімінсіз мүмкін болмауы ықтимал.

Тексеру керек:

• үй кепілде тұр ма;
• қай банкте кепілде;
• қарыз қалдығы қанша;
• банк сатуға келісім бере ме;
• кепіл қашан шешіледі;
• ақша қалай төленеді;
• ипотеканы жабу мен меншік құқығын тіркеу қалай байланысады.

Ипотекадағы үйді сатып алу мүмкін, бірақ өте мұқият рәсімдеу керек. Ақша банкке, сатушыға және тіркеуге байланысты нақты тәртіппен жүруі тиіс.

6. Техникалық паспортты тексеру

Техникалық паспорт немесе кадастрлық сипаттамалар үйдің нақты техникалық мәліметтерін көрсетеді.

Онда әдетте:

• объектінің мекенжайы;
• жалпы ауданы;
• тұрғын ауданы;
• бөлмелер саны;
• қабаты;
• салынған жылы;
• жоспарлау схемасы;
• қосымша құрылыстар;
• техникалық сипаттамалар көрсетіледі.

Пәтер немесе үйдің нақты жағдайы техникалық құжатпен сәйкес болуы керек. Егер үйде заңсыз қосымша құрылыс, қайта жоспарлау, қабырға бұзу, балкон қосу немесе бөлме қосу болса, кейін тіркеу, бағалау, ипотека немесе сату кезінде қиындық болуы мүмкін.

7. Үйдің нақты ауданы мен мекенжайын тексеру

Шарттағы мекенжай, техникалық паспорттағы мекенжай және Ф-2 анықтамасындағы мекенжай бірдей болуы керек.

Тексеру керек:

• көше атауы;
• үй нөмірі;
• пәтер нөмірі;
• жалпы ауданы;
• қабаты;
• объект түрі;
• кадастрлық нөмірі немесе тіркеу коды;
• жер учаскесі болса, оның кадастрлық нөмірі.

Егер бір жерде “45,6 шаршы метр”, басқа жерде “48 шаршы метр” деп тұрса, себебін анықтау керек. Майда айырмашылық кейде үлкен проблемаға айналады.

8. Жер үй сатып алсаңыз, жер құжаттарын тексеру

Егер жеке үй сатып алсаңыз, тек үйді емес, жер учаскесін де тексеру керек.

Қарау қажет:

• жер актісі;
• жер учаскесінің кадастрлық нөмірі;
• жердің алаңы;
• нысаналы мақсаты;
• жерге меншік құқығы немесе жалдау құқығы;
• жерге ауыртпалық бар-жоғы;
• сервитут бар ма;
• шекарасы дұрыс па;
• көршімен дау жоқ па;
• жер үймен бірге рәсімделе ме.

Кейде үй сатылады, бірақ жер құжаты толық емес болады. Бұл кейін үлкен проблема тудырады. Жеке үй сатып алғанда “үй бөлек, жер бөлек” екенін ұмытпау керек.

9. Жұбайының келісімін тексеру

Егер үй некеде алынған болса, ол ерлі-зайыптылардың ортақ мүлкі болуы мүмкін. Мұндай жағдайда сатушының жұбайының нотариаттық келісімі қажет болуы ықтимал.

Тексеру керек:

• сатушы некеде тұр ма;
• үй қашан алынған;
• үй некеге дейін алынған ба, әлде некеде алынған ба;
• неке шарты бар ма;
• жұбайының келісімі бар ма;
• келісім нақты осы үйді сатуға берілген бе.

Егер жұбайының келісімі қажет болып, бірақ алынбаса, кейін мәміле даулануы мүмкін.

10. Мұрагерлік арқылы алынған үйді тексеру

Егер үй сатушыға мұрагерлік арқылы өткен болса, құжаттарды ерекше мұқият тексеру керек.

Қарау керек:

• мұрагерлік құқық туралы куәлік;
• мұрагерлік құқық тіркелген бе;
• басқа мұрагерлер бар ма;
• мұрагерлік бойынша дау жоқ па;
• сотта мұрагерлік іс қаралып жатқан жоқ па;
• сатушының меншік құқығы толық рәсімделген бе.

Мұрагерлік үйлерде кейін “менің де үлесім бар” деп шығатын адамдар болуы мүмкін. Сондықтан бұл бағытта тексеріс күштірек болуы керек.

11. Сенімхат арқылы сатылса, нені тексеру керек?

Егер үйді меншік иесінің өзі емес, өкілі сатса, сенімхат мұқият тексерілуі керек.

Сенімхатта міндетті түрде:

• нақты үйді сату құқығы;
• сатып алу-сату шартына қол қою құқығы;
• ақша алу құқығы;
• нотариуста әрекет жасау құқығы;
• тіркеу әрекеттерін жасау құқығы;
• құжаттарға қол қою құқығы көрсетілуі керек.

Сенімхаттың мерзімі өтіп кетпегенін және оның күшін жоймағанын да тексеру қажет. Сенімхатпен жасалатын мәміле — тәуекелі жоғары мәміле.

12. Үйде тіркелген адамдарды тексеру

Үй сатып аларда үйде кім тіркелгенін де тексерген дұрыс.

Себебі:

• сатушы өзі тіркелген болуы мүмкін;
• отбасы мүшелері тіркелген болуы мүмкін;
• кәмелетке толмаған балалар тіркелген болуы мүмкін;
• бұрынғы меншік иелері тіркеуден шықпаған болуы мүмкін;
• жалдаушылар немесе басқа адамдар тұрып жатқан болуы мүмкін.

Шартта сатушы барлық тіркелген адамдарды белгілі бір мерзімде тіркеуден шығарады деп жазу керек. Әйтпесе сатып алғаннан кейін “үй менікі, бірақ ішінде адамдар тіркеуде тұр” деген қызықсыз квест басталады.

13. Коммуналдық берешекті тексеру

Үйді сатып алар алдында коммуналдық берешектерді тексеру керек.

Мысалы:

• электр энергиясы;
• су;
• жылу;
• газ;
• қоқыс шығару;
• ПИК немесе ОСИ төлемдері;
• домофон;
• интернет;
• күрделі жөндеу жарналары;
• мүлік салығы.

Шартта мәмілеге дейінгі барлық коммуналдық және салық берешектерін сатушы төлейді деп нақты көрсету керек.

14. Қайта жоспарлау заңды ма?

Пәтер сатып алсаңыз, қайта жоспарлау мәселесін тексеру өте маңызды.

Мысалы:

• қабырға бұзылған ба;
• ас үй басқа жерге көшірілген бе;
• балкон қосылған ба;
• бөлме біріктірілген бе;
• санитарлық торап кеңейтілген бе;
• техникалық паспортқа өзгерістер енгізілген бе.

Егер қайта жоспарлау заңсыз болса, кейін сатып алушыға оны заңдастыру немесе бастапқы қалпына келтіру міндеті түсуі мүмкін.

15. Сот дауы бар-жоғын тексеру

Үйге қатысты сот дауы бар болса, сатып алушы үлкен тәуекелге кіреді.

Сот дауы болуы мүмкін:

• меншік құқығы бойынша;
• мұрагерлік бойынша;
• ерлі-зайыптылардың мүлік бөлуі бойынша;
• бұрынғы сатып алу-сату шарты бойынша;
• қарыз немесе кепіл бойынша;
• үйден шығару бойынша;
• мәмілені жарамсыз деп тану бойынша.

Сатушыдан үйге қатысты сот дауы жоқ екені туралы шартқа кепілдік енгізу керек. Қажет болса, сот базалары арқылы да тексеріс жүргізіледі.

16. Сатып алу-сату шартын тексеру

Үй сатып алу-сату шартында мына бөлімдер болуы керек:

• тараптардың толық деректері;
• үйдің нақты сипаттамасы;
• құқық белгілейтін құжаттар;
• баға;
• төлем тәртібі;
• үйді беру тәртібі;
• ауыртпалықтар туралы кепілдік;
• тіркелген адамдарды шығару тәртібі;
• коммуналдық берешек бойынша міндет;
• жұбайының келісімі;
• мемлекеттік тіркеу тәртібі;
• тараптардың жауапкершілігі;
• дауларды шешу тәртібі.

Шартты оқымай қол қоюға болмайды. “Нотариус бәрін біледі ғой” деп ойлау жеткіліксіз. Нотариус рәсімдейді, ал тәуекел көбіне сатып алушының өзінде қалады.

17. Төлем тәртібін қауіпсіз жазу

Үй үшін төлемді қауіпсіз рәсімдеу өте маңызды.

Төлем бойынша тексеру керек:

• нақты баға;
• төлем валютасы;
• төлем уақыты;
• ақша қашан беріледі;
• банк арқылы төлене ме;
• нотариус депозиті қолданыла ма;
• тіркеуден кейін төлеу мүмкін бе;
• қолхат беріле ме;
• төлем мақсаты қалай жазылады;
• мәміле тіркелмесе, ақша қалай қайтарылады.

Ең қауіпсіз нұсқа — төлемді банк арқылы жасау және төлем мақсатын нақты көрсету. Мысалы: “пәтерді сатып алу-сату шарты бойынша төлем”.

18. Мемлекеттік тіркеуді тексеру

Сатып алу-сату шартына қол қою жеткіліксіз. Сатып алушының меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.

Тіркеуден кейін ғана сатып алушының құқығы толық бекітіледі.

Сондықтан тексеру керек:

• шарт тіркеуге жіберілді ме;
• тіркеу аяқталды ма;
• сатып алушы меншік иесі ретінде шықты ма;
• жаңа Ф-2 анықтамасында сатып алушы көрсетілді ме;
• тіркеуден бас тарту жоқ па.

Тіркеу аяқталғанша барлық ақша төлеу тәртібін мұқият ойластыру керек.

19. Ипотека арқылы сатып алсаңыз

Егер үй ипотека арқылы сатып алынса, қосымша тексерістер керек:

• банк үйді қабылдай ма;
• бағалау есебі дұрыс па;
• сатушы құжаттары банк талабына сай ма;
• кепіл рәсімдеу тәртібі қандай;
• бастапқы жарна қалай төленеді;
• банк ақшаны қашан аударады;
• мәміле тіркелмесе не болады;
• сақтандыру қажет пе.

Ипотекалық мәміледе банк те тексеріс жасайды, бірақ сатып алушы өз тәуекелін бөлек бағалауы керек.

Үй сатып алар алдындағы чек-лист

Үй сатып аларда мына сұрақтарға жауап алу керек:

• Сатушы меншік иесі ме?
• Құқық белгілейтін құжат бар ма?
• Ф-2 анықтамасы таза ма?
• Арест жоқ па?
• Кепіл немесе ипотека жоқ па?
• Сот дауы жоқ па?
• Жұбайының келісімі қажет пе?
• Сенімхат дұрыс па?
• Техникалық паспорт сәйкес пе?
• Қайта жоспарлау заңды ма?
• Коммуналдық берешек жоқ па?
• Үйде тіркелген адамдар бар ма?
• Жер үй болса, жер құжаты дұрыс па?
• Төлем тәртібі қауіпсіз бе?
• Меншік құқығы тіркеуден өте ме?

Осы сұрақтардың кемінде біреуіне нақты жауап болмаса, мәмілені тоқтатып, қосымша тексеру керек.

Жиі кездесетін қателіктер

Сатып алушылар жиі мына қателіктерді жібереді:

• тек сатушының сөзіне сенеді;
• Ф-2 анықтамасын алмайды;
• үйдің арестте екенін тексермейді;
• ипотека немесе кепілді қарамайды;
• жұбайының келісімін сұрамайды;
• сенімхатты тексермейді;
• техникалық паспортқа қарамайды;
• үйде тіркелген адамдарды тексермейді;
• коммуналдық берешекті сұрамайды;
• қолма-қол ақшаны дәлелсіз береді;
• шартты оқымай қол қояды;
• тіркеудің аяқталғанын тексермейді.

Үй сатып алуда асығу — ең қымбат қателік. Бір күндік тексеріс бірнеше жылдық соттан құтқаруы мүмкін.

Заңгер не үшін керек?

Үй сатып алу кезінде заңгер:

• құжаттарды тексереді;
• Ф-2 анықтамасын талдайды;
• шарт мәтінін қарайды;
• сатушының құқығын тексереді;
• арест пен ауыртпалықты анықтайды;
• төлем тәртібін қауіпсіз етеді;
• жұбайының келісімі қажет пе, соны қарайды;
• сенімхатты тексереді;
• тәуекелдерді алдын ала айтады;
• шартқа сатып алушыны қорғайтын талаптар енгізеді.

Заңгерге кететін шығын проблемалы үй сатып алғаннан кейінгі сот шығынымен салыстырғанда әлдеқайда аз болуы мүмкін.

Қорытынды

Үй сатып аларда құжаттарды мұқият тексеру керек. Ең маңызды құжаттар — құқық белгілейтін құжат, Ф-2 анықтамасы, техникалық паспорт, сатушының жеке куәлігі, жұбайының келісімі, сенімхат, коммуналдық берешек туралы мәлімет және сатып алу-сату шарты.

Ең бастысы — үйдің заңды түрде сатылып жатқанын, ауыртпалықсыз екенін және сатып алушының меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өте алатынын анықтау.

Қауіпсіз формула қарапайым: алдымен құжат, кейін шарт, содан кейін ғана ақша. Керісінше жасасаңыз, тәуекел өте жоғары.

FAQ

Үй сатып аларда ең бірінші қандай құжатты тексеру керек?

Ең алдымен сатушының меншік құқығын растайтын құқық белгілейтін құжатты және Ф-2 анықтамасын тексеру керек.

Ф-2 анықтамасы не үшін керек?

Ф-2 анықтамасы үйге қатысты тіркелген құқықтарды, арест, кепіл, ипотека, тыйым және басқа ауыртпалықтарды көруге мүмкіндік береді.

Үй ипотекада болса, сатып алуға бола ма?

Болады, бірақ банк келісімі, кепілді шешу тәртібі және төлем қауіпсіздігі нақты рәсімделуі керек.

Сатушы некеде болса, жұбайының келісімі керек пе?

Егер үй некеде алынған ортақ мүлік болса, жұбайының нотариаттық келісімі қажет болуы мүмкін.

Үйде тіркелген адамдарды тексеру керек пе?

Иә. Шартта барлық тіркелген адамдарды тіркеуден шығару мерзімі нақты көрсетілгені дұрыс.

Техникалық паспорт не үшін керек?

Техникалық паспорт үйдің нақты ауданы, бөлмелері, қабаты, жоспарлануы және техникалық сипаттамаларын тексеру үшін қажет.

Қайта жоспарлау заңсыз болса не болады?

Кейін оны заңдастыру немесе бастапқы қалпына келтіру міндеті сатып алушыға түсуі мүмкін.

Шартқа қол қойғаннан кейін не істеу керек?

Сатып алушының меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өтуі керек. Тіркеу аяқталғанын міндетті түрде тексеру қажет.